공공임대주택 의무 확정
공공임대주택 의무 확정 서울 20%, 서울 외 10%
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7월부터 서울의 공공재개발 사업에서 공급되는 공공임대주택의 비율이 전체 가구의 20% 이상으로 정해습니다.
이것은 일반 재개발의 공공임대 비율 15%보다 5% 포인트 높은 수치이며, 공공재 개발사업으로 주택이 지어질 때 서울 20%, 서울 외 지역에선 10%로 공공임대를 건설해야 합니다.
추가로 공공정비사업 예정 구역으로 지정된 곳에서는 신축 행위가 제한됩니다. 정부는 공공 정비사업 근거 법령들을 개정해 주택공급에 속도가 붙을 것으로 내다보고 있다고 전달했습니다. 공공재건축의 사업성을 높여주기 위해 조합이 종상향의 대가로 제공하는 기부채납 주택의 절반까지 공공분양으로 공급하게 하고, 이때 부속토지 값을 감정평가액의 절반 수준으로 받을 수 있도록 했다고 합니다.
공공재개발, 재건축 법률 개정안 입법
국토교통부는 18일 공공재 개발, 재건축의 요건과 절차, 특례를 구체화하기 위한 법률안의 개정안(시행일은 7월 14일)을 입법예고했습니다. 입법 내용으로는 '도시 및 주거환경정비법(도정법)' 시행령과 '정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(고시)' 개정안 등입니다. 이들 법령 개정안은 지난달 13일 공포돼 7월 14일 시행 예정인 도정법 개정안의 후속입법으로, 정부가 추진 중인 공공 재개발·재건축의 세부 내용을 규정한다고 합니다.
공공재 개발, 재건축은 지난해 발표한 5·6 대책과 8·4 대책을 통해 '수도권 주택공급 기반 강화방안'과 '서울권역 주택공급 확대 방안'에서 도심 주택공급을 확대하기 위해 도입한 정비사업 방식입니다. 공공이 정비사업에 참여해 임대주택(공공재개발)이나 임대·분양주택(공공재건축)을 확보하는 대신 용적률을 완화하거나 행정절차를 간소화해 사업성을 개선해주는 사업입니다. 정부는 공공주도 정비사업을 통해 2025년까지 총 13만 6000가구를 공급할 계획이라 전했습니다.
개정안 비율 결정
개정안은 공공재개발의 공공임대주택 공급 비율을 전체 가구 수의 서울은 전체 가구수의 20% 이상, 그 외 지역은 10% 이상으로 정했습니다. 지자체는 상업지역 등 비 주거지역에선 공공임대 공급비율을 10%(서울) 또는 5%(서울 외 지역)까지 낮춰 고시할 수 있습니다. 공공재개발에선 조합원분을 제외한 주택 50%를 공공임대와 공공지원 민간임대 등 임대주택이나 지분형 주택으로 공급하게 되었습니다. 조합이 공공임대를 제공하는 방식은 크게 두 가지로 나뉜다. 첫 번째 '완화된 용적률의 20~50%를 국민주택 규모의 임대주택으로 기부하거나', 두 번째 '원주민 재정착을 위해 일정 비율(서울 15%)의 주택을 공공임대로 제공하도록 한다'입니다. 조합이 이 두 가지 방식을 활용해 전체 가구수의 일정 비율, 즉 서울은 20% 이상 공공임대를 공급하면 되는 것입니다.
이는 공공재개발 사업에서 나오는 공공임대와 민간임대, 지분형 주택 중 공공임대만큼은 일정 수준 이상 공급되도록 하기 위한 조치라고 합니다. 하지만 전체 전체 가구 세대수가 200가구 미만인 소규모 사업장이나 사업성이 낮아 공공임대 비율을 준수하기 어렵다고 판단되는 곳에는 지방도시계획위의 심의를 거쳐 공공임대 공급 의무를 완화 적용할 수 있습니다.
공공재개발의 투기 방지
공공재개발의 투기를 방지하기 위해 사업지가 예정구역으로 지정되면 해당 구역에 신축행위가 제한되고 지분 쪼개기로 토지 등을 취득한 경우 분양권이 부여되지 않는다. 주민은 한국 토지주택공사(LH)나 서울 주택도시공사(SH) 등을 예비시행자로 지정해 공공재개발을 체계적으로 준비하게 된다. 일반재개발로 사업을 추진하던 기존 정비구역에서 공공재개발로 변경한 경우 시행자 지정일 또는 공공재개발을 위한 정비계획 수립일 중 빠른 날 전부터 거주한 주민에게 임대주택 입주권이 부여된다. 현행 제도는 구역 지정일 이전부터 거주한 세입자와 청산자에게 입주권을 부여하고 있는데, 영세 원주민의 재정착을 더욱 적극적으로 보호하기 위한 조치다.
공공재건축 가구수
공공재건축은 종전 가구수의 1.6배 이상을 건축하도록 규정했습니다. 공공재개발과 마찬가지로 해당 단지와 주변 여건 등을 고려해 1.6배 이상 건축이 어려운 경우 주택공급 규모 요건을 완화할 수도 있습니다.
공공재건축 정비구역은 현행 용도지역에서 1단계 종상향됩니다. 이를 통해 용적률과 층수 등 도시 규제가 완화돼 대규모 주택공급을 통한 사업성 개선이 가능해졌습니다. 정비구역 지정권자는 정비구역의 지정 전 공공재개발을 추진하려는 구역의 개요, 현황, 정비구역 지정시기, 공공재개발 예비시행자 등을 고시해 공공재개발 예정 구역을 지정할 수 있습니다.
예정 구역으로 지정되면 해당 구역에 신축행위가 제한된다. 지분 쪼개기로 토지 등을 취득한 자에 대해 분양권이 부여되지 않아 투기를 방지할 수 있다. 주민은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공 사업자를 예비 시행자로 해 공공재개발을 준비하게 된다. 지자체는 공공재건축에서 종상향으로 늘어난 용적률의 40~70% 범위 내에서 조례로 정한 비율을 주택으로 인수하게 되는데, 이렇게 받은 주택의 절반씩을 공공분양과 공공임대로 활용하게 된다. 공공분양 비율을 법정 한도의 최대한으로 보장해 공공재건축의 사업성을 높여준 조치다. 물론 지자체는 임대나 분양 수요를 고려해 필요하다고 판단될 경우 조례를 통해 공공임대 비율을 50% 이상으로 조정할 수도 있다. 지자체가 공공분양을 인수할 때는 부속토지를 감정평가액의 50% 가격으로 인수하게 된다.
지자체가 공공임대를 넘겨받을 때는 부속토지를 무상으로 인수하고 있지만 공공재건축에선 조합의 기부채납 부담을 덜어주기 위해 공공분양에 대해선 일정 수준 땅값을 쳐준다는 의미다. 이 외에도 Δ공공재건축사업의 용도지역 상향 및 기부채납주택 운영 Δ공공재개발·재건축의 사업 시행계획 통합심의 구성 및 운영 Δ공공재개발에서의 재개발임대주택 입주 자격 부여 등이 이번 개정안에 담겼다.
통합심의위원회 그리고 공공재개발 후보지
공공 재개발,재건축의 사업시행계획 통합심의위원회 구성 및 운영 요건도 정해졌다. 사업시행계획 통합심의위원회는 30명으로 구성되고 통합심의에 참여하는 위원회의 중요도를 고려해 위원회별로 2~3명 이상의 위원을 통합심의위원으로 두도록 했다. 한편 정부 국토부는 연초 선정했던 공공재개발 후보지 24곳과 공공제건축 선도사업지 5곳이 연내 정비계획을 수립하고 시행자 지정을 목표로 절차를 진행하고 있다고 밝혔다. 공공재개발 후보지로 선정된 서울 신설 1, 흑석 2, 용두 1-6, 강북 5 등에서는 주민설명회를 열어 정비계획과 이를 토대로 한 추정 분담금을 설명하고 주민 의견을 계획안에 반영하는 등 정비계획 수렴하고 절차를 진행 중입니다. 아울러 지난달 발표한 공공재건축 선도사업지는 컨설팅 결과에 대해 주민이 건의한 의견을 정비계획안에 반영하는 방안을 서울시와 검토 중입니다. 정비계획안이 마련되면 상반기 중 주민에게 심층 컨설팅 결과를 제시하고 연내 정비계획 수립을 위한 주민동의를 확보할 예정이라고 합니다.
즐거운 하루 보내세요.